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女性のマンション購入で頭金はいくら必要？安心して購入するために。

2023年8月23日

状況によって、一人暮らしでマンションを購入する際に頭金を用意した方がよい場合があります。頭金の額は、取得する物件の価格や年収などによって判断することがポイントです。

本記事では、一人暮らしでマンションを購入する際の頭金の必要性や、目安の額について紹介します。

一人暮らしでマンションを購入するメリットと注意点
一人暮らしのマンション購入に頭金は必要？
　　頭金とは
　　頭金を支払うタイミング
頭金の相場は物件価格や年収が関係する
頭金が多い場合のメリット
　　毎月の返済額を抑えられる
　　金融機関の審査に影響を与える
頭金が多い場合のデメリット
　　用意するまでに手間がかかる可能性がある
　　急な出費に対応しにくい
マンション購入の頭金や費用に関する注意点
　　頭金ゼロでのマンション購入はリスクがある
　　住宅ローンの種類や返済期間なども吟味する
　　物件価格だけでなく諸費用も意識する
まとめ

一人暮らしでマンションを購入するメリットと注意点

独身女性や独身男性が、一人暮らしでマンションを購入する場合、自分の資産（物件）を手に入れられる点がメリットです。賃貸物件は住んでいる限り家賃を払い続けなければならないのに対し、自分の物件ならローン完済後に管理費や修繕積立金など以外は基本的に住居費がかかりません。

また、マンションを手に入れてリノベーションすることで、自分好みの理想の空間を作り上げられる点もメリットです。リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を実施し、住まいの性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを指します。

ただし、結婚や出産などに伴いライフスタイルが変化し、やむを得ず物件を手放すケースがある点に注意が必要です。将来的に売却する可能性がある場合は、購入前に物件の価値を見極めなければなりません。

また、リノベーションを実施する場合は、あらかじめマンションの管理規約を確認しておきましょう。

一人暮らしのマンション購入に頭金は必要？

従来、マンション購入にあたって頭金を用意した方がよいとされていました。しかし、現在は金融機関によって頭金なしでもローンを組めるでしょう。

頭金なしでローンを借りることを「フルローン」と呼びます。フルローンで住宅を購入する場合、多額の現金を用意する必要がない点がメリットです。

頭金あり（多い）、頭金なし（少ない）いずれにもメリットやデメリットがあります。そのため、マンションを購入する際はそれぞれのメリットやデメリットを理解した上で、自分にあった方法で借り入れすることが大切です。

ここから、頭金の概要について、より詳しく解説します。

頭金とは

頭金とは、ローンなどの分割払いで最初に支払うまとまった金額のことです。住宅購入の場面では、一般的に住宅価格（代金）から住宅ローンの借入額を引いた部分が該当します。

たとえば、2,500万円の住宅を購入する際、銀行から2,000万円を借りるのであれば、頭金は500万円必要です（2,500万円 - 2,000万円）。

住宅ローン商品によって、頭金の額が金利や審査基準を左右することがあります。たとえば、住宅金融支援機構のフラット35は、融資率9割超の方が融資率9割以下よりも審査が厳しく、金利も高いです。

融資率は、借入額 ÷ 住宅の建設費または購入価額で計算します。

たとえば、住宅購入価額が2,500万円で借入金額2,000万円・頭金500万円の場合、融資率は8割です。それに対し、住宅購入価額が2,500万円で借入金額2,300万円・頭金200万円の場合、融資率は9割を超えてしまいます（9割2分）。

参考：住宅金融支援機構「フラット35 融資率とは」

頭金を支払うタイミング

頭金を支払うタイミングは、不動産売買契約を締結してからマンションを引き渡すまでです。住宅ローンの融資を受ける口座に、あらかじめ頭金を入金しておきます。

決済日（=マンション引き渡し日）に対象の口座から住宅ローン借入額や頭金を引き出し、まとめて売主に振り込むことが一般的です。

頭金を調達する方法は、自分の普通預金からの引き出し、定期預金の解約、親からの援助などです。当初予定していた頭金を調達できない場合、借入額を変更しなければならないため、あらかじめ確実な方法を確認しておきましょう。

頭金の相場は物件価格や年収が関係する

頭金の相場は、物件価格や購入者（借主）の年収が関係します。

一般的に、物件価格の1〜2割が目安です。住宅金融支援機構の調査では、2022年度におけるフラット35のマンション融資利用者の購入価額が4,848.4万円に対し、手持金（自己資金）がおよそ2割（987.8万円）を占めています。

また、頭金を入れる額を判断する際の参考になるのが、購入者の年収を使った住宅ローン返済負担率（返済比率）です。返済負担率は、以下の式で計算します。

返済負担率（％） = 年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100

返済比率の目安は、25〜35％以下です。さらに、返済比率が20〜25％以下であれば、返済に余裕があり理想的とされています。

返済負担率が高めであれば、物件の見直しや頭金を入れることで借入金額を減らす、金利の低い住宅ローン商品を選ぶなどの対策を検討しなければなりません。なぜなら、年間のローン返済額は借入金額や金利に左右されるからです。

返済負担率が高いままで借りようとすると、審査が通りにくかったり、返済が苦しくなったりする可能性があります。

参考：住宅金融支援機構の「2022年度フラット35利用者調査」

頭金が多い場合のメリット

マンション購入にあたって、頭金を多く用意することのメリットは以下のとおりです。

毎月の返済額を抑えられる
金融機関の審査に影響を与える

ここから、各メリットについて詳しく解説します。

毎月の返済額を抑えられる

頭金が多いとその分借入額が少なくなるため、毎月の返済額を抑えられる点がメリットです。住宅購入価額が2,500万円のケースで、頭金200万円入れる場合（借入金額2,300万円）と、頭金500万円の場合（借入金額2,000万円）を比較してみましょう。

元利均等方式で、ボーナス払いなし・借入期間35年・借入金利1.5％と仮定して計算します。元利均等方式とは、毎月の支払返済額が一定になる返済方法です。

頭金200万円（借入金額2,300万円）の場合、毎月約6.5万円返済することになります。それに対し、頭金を増やして500万円にすれば（借入金額2,000万円）、毎月の返済額が約5.7 万円に抑えられるでしょう。

また、頭金を多くして借入を減らした方が、利息を抑えられます。その結果、余計な出費を抑えられるでしょう。

先ほどのケースで、頭金200万円の場合の総返済額が2,727万円であるのに対し、頭金500万円の場合の総返済額は2,372万円です。頭金200万円の利息負担額が427万円、頭金500万円の利息負担額が372万円であることを考慮すると、頭金を多くしたことでおよそ50万円以上も余計な支払いを抑えられたことになります。

なお、利息負担額はそれぞれ「総返済額2,727万円 - 借入金額2,300万円」、「総返済額2,372万円 - 借入金額2,000万円」で計算しました。

金融機関の審査に影響を与える

頭金を多くすることで、住宅ローンを借りる際の金融機関に良い影響を与える可能性がある点もメリットです。頭金を多くすることで、返済能力が高い人物と判断されやすくなるでしょう。

国土交通省が民間金融機関に実施したアンケートによると、金融機関のうち93.0％が融資時に考慮する項目として「返済負担率」を挙げています。頭金を多くすると借入金額が少なくなり、返済負担率を下げられる点がポイントです。

また、頭金が金融機関の審査だけでなく金利に影響することもあります。2023年8月時点で、フラット35（借入期間：21年以上35年以下）の金利はそれぞれ以下のとおりです。

融資率が9割超：年1.860％～年3.220％
融資率を9割以下：年1.720％〜年3.080％

つまり、頭金を多くして（借入額を減らして）融資率を下げれば、フラット35の金利が下がる可能性があります。

参考：国土交通省住宅局「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
参考：住宅金融支援機構「金利情報（2023年8月）」

頭金が多い場合のデメリット

マンション購入にあたって、頭金を多く用意することのデメリットは以下のとおりです。

用意するまでに手間がかかる可能性がある
急な出費に対応しにくい

各デメリットを解説します。

用意するまでに手間がかかる可能性がある

頭金を多くする場合、用意するまでに手間がかかる可能性がある点がデメリットです。

自分の普通預金口座に数百万円の余裕資金があるのであれば、かかる手間は少ないかもしれません。しかし、必要な頭金の額に満たない場合は、定期預金や投資信託を解約したり、家族にお願いしたりなどで時間や手間がかかります。

頭金を用意するまでに月日を要すると、なかなか欲しい物件を手に入れられません。

急な出費に対応しにくい

無理して頭金を多く支払い手元に余裕資金がなくなると、将来結婚することになった場合や出産した場合などの急な出費に対応しにくい点がデメリットです。万が一事故に遭った場合や、病気にかかった場合も、加入している保険が対象外であれば自分で費用を捻出しなければなりません。

このように、頭金が多い（頭金を入れる）とさまざまなデメリットが生じます。そこで、デメリットを踏まえて、頭金なしでローンを組む方も少なくありません。

近年、住宅ローンの金利が低めに設定されている点も、フルローンを選択する人がいる理由です。ただし、変動金利を選択すると、金利変動のリスクを抱える点に注意しましょう。

マンション購入の頭金や費用に関する注意点

マンション購入にあたって、頭金を用意する際や諸費用で注意しなければならないことがいくつかあります。主な注意点は、以下のとおりです。

頭金ゼロでのマンション購入はリスクがある
住宅ローンの種類や返済期間なども吟味する
物件価格だけでなく諸費用も意識する

各注意点を解説します。

頭金ゼロでのマンション購入はリスクがある

金融機関によって頭金ゼロ（フルローン）でもマンション購入できますが、デメリットやリスクがある点を理解しておかなければなりません。

まず、頭金がゼロだと借入金額が大きくなるため、毎月の返済額が増えて利息負担も重くなります。また、購入したマンションの価格が下落した場合、売却して引越ししようとしても売却額だけでは残りの住宅ローンを返済できないでしょう。

そのほか、フルローンであっても手付金分は自分で用意しておかなければならない点に注意が必要です。手付金とは、不動産売買契約締結にあたって買主が売主に先に支払う金額を指します。

手付金を支払うタイミングは、融資実行の前です。手付金は物件価格の一部で融資金に含めることもできるため、融資実行時に自分の手元に戻ってきますが、フルローンであっても一時的に自分で現金を用意しなければならない点に注意しましょう。

住宅ローンの種類や返済期間なども吟味する

金融機関や住宅ローン商品の種類によって、金利が異なる点にも注意しましょう。返済負担を減らすために、十分に吟味してから借入することが大切です。

また、返済期間によっても負担額が異なります。

返済期間を長くすれば、毎月の返済額を抑えられる点がメリットです。返済額が減った分、貯蓄にまわして急な出費に備えられます。

ただし、返済期間が長いとその分利息の総負担額が重くなる点に注意が必要です。

物件価格だけでなく諸費用も意識する

マンションを購入するには、物件価格だけでなく諸費用もかかる点に注意しましょう。

頭金は、あくまで住宅購入価格に対して住宅ローン以外で用意するものです。しかし、実際に住宅を購入する際は、手数料・登記費用・税金などの「諸費用」がかかります。

頭金以外に諸費用を自分で調達できない場合は、住宅ローンの借入金額に含めることも可能です。ただし、金融機関によって諸費用を含めるケースと含めないケースがあるため注意しましょう。

なお、頭金に諸費用も加えて自分で調達した金額のことを「自己資金」と呼びます。

まとめ

一人暮らしでマンションを購入する際、頭金ありで住宅ローンを借りる場合と、頭金なしのフルローンで住宅ローンを借りる場合があります。頭金を多くすれば借入額を少なくなるため、毎月の返済額を抑えられる点がメリットです。

ただし、無理して頭金を多くして手元資金がなくなると、急な出費に対応できない可能性があります。そこで、頭金を減らしたり、フルローンで住宅ローンを借りたりすることも選択肢のひとつです。

自分の状況に応じて頭金の額を決めて住宅ローンを借り、一人暮らしでマンションを購入すれば、自分が落ち着く空間を手に入れられます。理想の空間にするためには、リノベーションがポイントです。

札幌のM+（エムプラス）は施工実績が豊富で、物件購入からリノベーションまでサポートしています。一人暮らしで中古マンションを購入してリノベーションすることに関心がある方は、まずはM+にご相談ください。