中古住宅購入で後悔したくない方必見！コツやリノベーションする方法を紹介

中古住宅を購入するも、数年後に物件の資産価値が下がり後悔するケースがあります。しかし、リノベーションを検討するなどの方法により、後悔を未然に防ぐことが可能です。

本記事では、中古住宅購入で後悔したくないという方のために、7つのコツを紹介します。

目次

まず中古住宅を理解しておこう
　　1. 中古住宅を購入する際の流れ
　　2. 中古住宅購入の費用内訳
中古住宅を取得するメリット2つ
　　1. 物件を確認してから購入できる
　　2. 新築と比べると価格が安い
中古住宅購入で後悔（失敗）するケース9つ
　　1. 耐震性が疑わしい
　　2. 予想外の修繕費が発生した
　　3. 物件の資産価値が大幅に下がった
　　4. 住宅ローン控除を適用できなかった
　　5. 住宅ローン返済が困難になった
　　6. 住むと不便だった
　　7. 騒音がひどかった
　　8. 湿気がひどかった
　　9. 近所づきあいがうまくできない
中古住宅購入で後悔しない（成功する）ための7つのコツ
　　1. 事前に耐震診断などを受ける
　　2. 契約不適合責任を理解しておく
　　3. 住宅ローンの特徴を理解してから借りる
　　4. 内見で物件に問題がないかをチェックする
　　5. 購入前に周辺を散策する
　　6. 事前に資金計画をしっかりと立てる
　　7. 中古物件購入後のリノベを検討する
中古住宅をリノベーションする際のポイント
　　事前に自分や家族の理想をまとめる
　　予算にあったプランを選ぶ
　　ライフプランを踏まえた間取りにする
　　事前に購入する物件の管理規約をチェックする
　　信頼できる業者に依頼する
中古住宅をリノベして後悔を防ぐ

まず中古住宅を理解しておこう

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一般的に、過去に人が入居していた物件が「中古住宅」です。ただし、住宅金融支援機構によるフラット35では、借入申込日の時点で築後年数がすでに2年を超えている住宅についても中古住宅に含めています。

ここから中古住宅についてより深く理解できるように、購入する際の流れや、購入費用の内訳について確認していきましょう。

1. 中古住宅を購入する際の流れ

住宅ローンを利用して、中古住宅を購入する際の流れを以下に簡単にまとめました。

1. 購入申込書に記入して売主に提出
2. 住宅ローンの事前審査申込
3. （事前審査承認得た場合）重要事項説明を受けた後に売買契約締結
4. 住宅ローン正式申込・承認後にローン契約締結
5. 売買代金決済や引き渡し手続き（主に金融機関で）

なお、土地を購入してから一から作り上げていく注文住宅に比べ、中古住宅は比較的早い段階で入居可能です。

2. 中古住宅購入の費用内訳

中古住宅を購入する際に、物件価格以外にかかる主な費用は以下のとおりです。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 所有権移転登記費用
• 抵当権設定登記費用
• 住宅ローン契約書や不動産売買契約書に貼付する印紙代
• ローン保証料・手数料
• 固定資産税・都市計画税清算金や不動産取得税

中古住宅購入時にかかる関連費用の額は、物件価格によって異なります。例えば、物件価格が400万円超の仲介手数料は、取引額×3％＋6万円で算出した金額がひとつの目安です。

契約書に貼付する印紙代金は、国税庁HPより確認できます。

参考：住宅金融支援機構「「中古住宅」とは、どのようなものをさすのでしょうか。」
参考：国税庁「印紙税額一覧表」

中古住宅を取得するメリット2つ

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国土交通省の調査によると、中古戸建や中古マンションを取得した世帯が中古住宅を選んだ主な理由は、「予算的にみて既存（中古）住宅が手頃だったから」「新築住宅にこだわらなかった」でした。

中古住宅を取得するメリットとして、主に以下2点が挙げられます。

1. 物件を確認してから購入できる
2. 新築と比べると価格が安い

中古住宅取得による各メリットを解説します。

1. 物件を確認してから購入できる

快適に暮らすためには、住宅の日当たりや床の傾きなどが重要です。中古住宅の取得を前提に進める場合、すでに物件が存在するため、内覧して実際に心地よく住めそうか確認できます。

日常生活において、騒音トラブルも気になるところのため、内覧中に近隣住民の音は漏れてこないか、壁の厚さは十分かなど確認できる点もメリットです。

2. 新築と比べると価格が安い

一般的に、中古住宅は新築物件に比べると価格が安いです。そのため、札幌市の円山エリアや地下鉄駅周辺など、人気エリアで予算内に収まらないような物件でも、中古物件なら手に入れられる可能性があります。

ただし、REINSによると、北海道札幌市における2022年7月の中古マンション成約平方メートル単価が、2020年6月から26ヶ月連続で前年同月を上回っている点に注意しておきましょう。

参考：国土交通省「平成30年度 住宅市場動向調査～調査結果の概要～」
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS）「月例速報Market Watch サマリーレポート2022年7月度」

中古住宅購入で後悔（失敗）するケース9つ

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中古物件購入にさまざまなメリットを期待できても、あえて新築物件を選ぶ人もいます。国土交通省の調査によると、中古物件ではなく新築物件を選んだ人の主な理由は「新築の方が気持ち良いから」でした。

また、中古住宅に入居してから後悔するケースも存在します。後悔の代表例は以下の9つです。

1. 耐震性が疑わしい
2. 予想外の修繕費が発生した
3. 物件の資産価値が大幅に下がった
4. 住宅ローン控除を適用できなかった
5. 住宅ローン返済が困難になった
6. 住むと不便だった
7. 騒音がひどかった
8. 湿気がひどかった
9. 近所づきあいがうまくできない

憧れのマイホームを手に入れてから後悔することがないように、あらかじめ理由を把握しておきましょう。

1. 耐震性が疑わしい

住宅購入後に耐震性が疑わしいことを知り、後悔するケースがあります。

耐震基準には、1981年5月31日までに確認申請を受けた場合の「旧耐震基準」と同年6月1日以降の場合の「新耐震基準」があり、新耐震基準を満たしている方が大規模地震に対する信頼性が高いです。

そのため、中古住宅の築年数が古ければ古いだけ、耐震性を疑わなければなりません。

2. 予想外の修繕費が発生した

マンションの場合、12年前後の周期で大規模修繕工事を実施することがあります。タイミング悪く大規模修繕の直前に物件を取得した場合、修繕積立金が値上げされて後悔することもあるでしょう。

また室内の設備が古いと、入居してからすぐに交換しなければならない可能性もあります。入居後に別途費用が発生することも想定し、手元資金を残しておいた方がよいでしょう。

3. 物件の資産価値が大幅に下がった

購入してから、物件の資産価値が大幅に下がってしまい後悔することがあります。築10年前後で10〜20%値下がりする可能性があるのに対し、築30年前後からは大きな変動はないため、購入のタイミングを見計らうようにしましょう。

また、購入前に物件周辺の状況から相場を調べ、購入価格が妥当か検討することも大切です。

参考：国土交通省「平成30年度 住宅市場動向調査～調査結果の概要～」
参考：国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」
参考：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

4. 住宅ローン控除を適用できなかった

住宅ローンを利用して物件を購入する場合、住宅ローン控除（減税）制度を利用できる点がメリットです。しかし、制度を利用できると思っていたのに、実際は適用できず後悔するケースがあります。

中古住宅取得で、住宅ローン控除を受けるための主な要件は以下のとおりです。

• 取得日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
• 住宅の床面積が50平方メートル以上かつ、床面積の2分の1以上の部分が自己居住用である
• 住宅ローン返済期間が10年以上である
• 特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下である
• 建築から取得までの期間が20年（マンションは25年）以下である、もしくは耐震基準に適合している

なお、上記以外にも細かな要件がある上、年度によって制度が変わることもあるため、購入前に不動産会社や金融機関に確認しておきましょう。

5. 住宅ローン返済が困難になった

最初は余裕があると思っていても、入居してから住宅ローン返済が困難になり、賃貸のまま住んでいればよかったと後悔することがあります。住宅ローンの返済が困難になる主な要因は、以下のとおりです。

• 転職で給料が減少した
• 共働きの配偶者が育児などの理由で休職した
• 子どもの進学で教育費が増加した
• 金利が上昇して返済負担が増えた
• 中古物件のため入居後修繕が必要になった
• マンションの修繕積立金が値上げされた

とくに、なんとか返済できそうだからといって、可能な金額ギリギリまで借入すると、後悔につながりやすいです。

6. 住むと不便だった

実際に生活をはじめると不便なことに気づき、失敗したと感じることがあります。不便に感じる具体例は、以下のとおりです。

• 通勤時に開かずの踏切がある
• 通勤時間帯の交通量が多い
• 自宅から最寄り駅まで遠い
• 最寄り駅までのバスの本数が少ない
• 周辺に医療機関がない
• 子どもが通う小中学校までの距離が遠い

インターネットだけで情報を集めると、生活する上で不便な情報を見落とす可能性があります。

7. 騒音がひどかった

騒音がひどくて後悔することもあるでしょう。防音設備が整っていないマンションの場合、上の階の足音などに悩まされるため注意が必要です。交通量が多い場合も、夜中の睡眠を妨げられるおそれがあります。

また、治安の悪さも、後悔につながる要因です。住宅周辺の施設が若者のたまり場になっていて、不安を感じる人もいます。自宅周辺の道路に照明が少ない場合も、通勤・通学時に怖い思いをするでしょう。

8. 湿気がひどかった

湿気のひどい中古住宅を購入して、後悔するケースもあります。

湿気は季節によって異なるため、つい見落としがちです。札幌市が市内の住宅を調査したところ、夏季の湿度が31〜75％に対して、冬季は19〜53％と低い傾向にありました。

湿度が高いと、風邪をひきやすくなるなど健康にも影響が出ます。内見時に、湿度の面も確認することが大切です。

参考：札幌市「健康で快適なくらしを！室内環境編その1」

9. 近所づきあいがうまくできない

購入した中古住宅自体に問題がなくても、近所づきあいがうまくできないと購入（引越し）を後悔するかもしれません。

住宅を購入すると、賃貸と比べて引越しの出入りが少ないです。長く良好な関係を築き上げるため、引越し時に挨拶する、マンションの決まりごとを守るなど基本的なことを欠かさないことが大切です。

そのほか、近所に同年代の家族がいなくて後悔することもあります。たとえば、マンションに子育て世代が住んでいない場合、自分の子どもが毎日ひとりで登下校しなければならないでしょう。

中古住宅購入で後悔しない（成功する）ための7つのコツ

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いくつか対策を取ることで、中古住宅を購入してからの後悔を未然に防げます。後悔しないためのコツは、以下のとおりです。

1. 事前に耐震診断などを受ける
2. 契約不適合責任を理解しておく
3. 住宅ローンの特徴を理解してから借りる
4. 内見で物件に問題がないかをチェックする
5. 購入前に周辺を散策する
6. 事前に資金計画をしっかりと立てる
7. 中古物件購入後のリノベを検討する

中古物件にするか新築物件にするか決めかねている方は、まず後悔しないための7つのコツをそれぞれ確認しておきましょう。

1. 事前に耐震診断などを受ける

築年数だけで耐震性が判断できない場合、事前に耐震診断を受けるという方法があります。耐震診断とは、旧耐震基準で設計されて耐震性能を保有していない建物に対し、新耐震基準で耐震性の有無を判断することです。

屋根、外壁、床下などの劣化状態を診断するホームインスペクションを実施しておけば、より安心して入居できます。

2. 契約不適合責任を理解しておく

住宅売買の場面では、契約内容に適合しないときに売主の責任を問う契約不適合責任がポイントです。

契約不適合責任が存在することで、雨漏りなど契約時に説明していなかった事象が対象物件で発生していた場合に、買主は売主に対して修繕や代金減額などを請求できる可能性があります。

ただし、不動産売買契約書の特約に契約不適合責任の免責を盛り込むことも可能です。安易に免責特約を認めてしまい、購入してから物件に不具合が発生して後悔することがないように、契約時に特約の有無を必ずチェックしましょう。

3. 住宅ローンの特徴を理解してから借りる

後悔を未然に防ぐため、住宅ローンの制度や特徴を理解してから借りることがポイントです。

まず、借入予定のローンの金利の種類を確認するようにしましょう。主な金利タイプの種類は以下のとおりです。

• 変動金利型
• 固定金利選択型
• 全金利固定金利型

変動金利型は、金利が定期的に見直される商品です。固定金利選択型の場合、一定期間決まった金利が適用された後、変動金利に移行するか再度固定金利にするか選択します。全金利固定金利型は、借入から返済まで返済額が確定した商品です。

また、住宅ローンの団体信用生命保険の保障範囲も確認しておきましょう。団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残高がゼロになる保険です。

そのほか、築年数によって借入金額が制限されたり、住宅ローン控除を利用できなかったりすることがある点にも注意しましょう。

4. 内見で物件に問題がないかをチェックする

内見で、物件に問題がないかを必ずチェックするようにしましょう。とくに注目したい部分が水回りです。

水漏れはないか、トイレや浴室はリフォーム・リノベーションの必要はないか、水道管は劣化していないかなどの点を確認します。また、窓サッシの横を確認し、変色やカビが発生していたら、湿気が高い物件の可能性が高いです。

5. 購入前に周辺を散策する

物件に注目するだけでなく、購入前に周辺を散策することも大切です。周辺を散策すれば、利便性や治安をある程度把握できます。

「通勤通学は不便でないか」「買い物する場所は近くにあるか」「快適に住み続けられそうか」「駅までの距離は近いか」「どうやって駅まで向かうか」などの点に注目しながら、家族と一緒に歩いてみましょう。

6. 事前に資金計画をしっかりと立てる

途中で返済に困ることのないように、事前に資金計画をしっかりと立てることがポイントです。

銀行に相談して、必ず住宅ローンのシミュレーションをしておきましょう。金融機関によって、インターネットで自分でできる場合もあります。

なお、固定金利選択型で借入する場合、数年後には金利が上昇する可能性もある点に注意が必要です。

7. 中古物件購入後のリノベを検討する

老朽化した物件を元の状態に戻すリフォームと異なり、リノベーションは新築の状態よりも機能を向上させたり価値を高めたりする工事です。そのため、中古物件購入後にリノベーションすれば、物件の資産価値が大幅に下落することを防げます。

また、「新築の方が気持ち良いから」などの理由で中古物件は避けようと考えている人も、リノベーションを実施すれば、中古住宅でも新築のように快適に暮らせるでしょう。

中古住宅をリノベーションする際のポイント

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後悔しないように、中古住宅をリノベーションする際のポイントも押さえておきましょう。主なポイントは、以下のとおりです。

• 事前に自分や家族の理想をまとめる
• 予算にあったプランを選ぶ
• ライフプランを踏まえた間取りにする
• 事前に購入する物件の管理規約をチェックする
• 信頼できる業者に依頼する

各ポイントの概要を解説します。

事前に自分や家族の理想をまとめる

リノベーションの依頼をする前に、自分や家族の理想が何かをまとめましょう。リノベーションはリフォームよりも自由度が高く、理想を実現できます。

居住するのは自分だけではないため、家族の意見を取り入れることが大切です。意見が割れた場合は、しっかりと話し合いを重ねるようにしましょう。

話し合いの際、固定概念に縛られず各自が柔軟に考えることもポイントです。

予算にあったプランを選ぶ

リノベーションの業者によってプランがさまざまなプランを用意していることがあるため、予算にあったプランを選択しましょう。予算は、自分や家族の収入や支出を考慮し、住宅ローン返済に支障のない範囲で立てることが大切です。

また、中古住宅とリノベーション費用のバランスも考えるようにしましょう。物件選定からリノベーションまでサポートする業者に依頼すれば、トータルのコストで見積もりを出してもらえます。

ライフプランを踏まえた間取りにする

リノベーションで間取り変更ができますが、事前にライフプランを考えることが大切です。

たとえば、子どもふたりのためにそれぞれ部屋を用意したとしても、数年後に独立すれば2部屋余ってしまいます。また、ふたり暮らしを想定して間取りを考えたとしても、後に親と同居することになるかもしれません。

目先だけでなく、数年後、数十年後も見越して間取り変更することがポイントです。

事前に購入する物件の管理規約をチェックする

事前に購入する中古物件の管理規約もチェックすることが重要です。管理規約とは、建物の住人が快適に暮らせるように定めた、マンションの管理や使用に関する決まりを指します。

中古マンションを購入しても、管理規約で禁じられていればリフォームやリノベーションを自由に実施できません。リノベーションできる場合でも、資材や色など細かく指定されることがあります。

信頼できる業者に依頼する

リノベーションを依頼する際は、十分な実績がある会社に依頼しましょう。インターネットで、リノベーション事例を確認することがポイントです。

また、親身になってくれる会社に依頼することも重要です。うまくコミュニケーションを取れない会社に依頼すると、自分や家族が理想とする物件を手に入れることが難しいでしょう。

中古住宅をリノベして後悔を防ぐ

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中古住宅を選択する場合、物件を確認してから決断できる点や、新築よりも安い価格で購入できる点がメリットです。ただし、購入後に物件の老朽化で修繕が必要になったり、資産価値が大幅に下落したりすることで後悔するケースもあります。

後悔を防ぐ方法のひとつが、中古住宅を購入してからリノベーションするという方法です。リノベーションにより、物件の利便性や機能性を向上させることで、快適な暮らしを実現できます。

中古住宅のリノベーションに関心のある方は、The JOHNSON STORE（ジョンソンストア）二階のM+（エムプラス）カウンターまで気軽にご相談ください。

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