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築30年マンションは何年住める？後悔せずに購入するためのポイント解説

2023年7月6日

憧れのエリアで暮らすには、築30年マンションを購入するという方法があります。ただし、建物や設備の老朽化や、なかなか売却できない可能性を心配する方もいるでしょう。

そこで本記事では、築30年マンションを購入するメリット6つと、デメリットを解消するためのコツを紹介します。

マンションの築年数は重要？
　　築30年以上マンションの動向
　　築30年マンションに何年住める？
　　　築30年マンションの資産価値
　　　寿命と耐用年数の違い
　　築30年マンションは売れる？
　　　法改正により築30年でも住宅ローン控除の適用可能
　　　設備や外観の古さが気になる方も多い
　　　耐震性能を気にする方もいる
築30年マンションを購入する6つのメリット
　　1．好立地の物件を入手しやすい
　　2．価格が下落しにくい
　　3．管理状況を掴める
　　4．敷地の持ち分が多い傾向にある
　　5．大規模修繕が終わっている可能性がある
　　6．新しい耐震基準で建てられている
築30年マンションを購入するデメリット2つ
　　1．建物や設備が老朽化している
　　2．売却しにくいおそれがある
築30年のデメリットを解消する4つのコツ
　　1．計画的な大規模修繕がされているか確認
　　2．新耐震基準に基づいているかチェック
　　3．建て替え予定や管理状態を確認
　　4．リノベーションを前提に考える
後悔しない築30年マンションの選び方
　　管理状態をチェックする
　　数年以内に建て替え計画がないか確認する
　　人気の立地か確認する
　　リノベーションしやすい構造か確認する
築30年マンション購入時に利用できる節税制度
　　住宅ローン控除
　　不動産取得税の減税措置
　　登録免許税の軽減措置
築30年マンションをリノベして快適に住む

マンションの築年数は重要？

マンションの築年数とは、マンションが完成してから経過した年数のことです。対象物件を所管する法務局の窓口やオンラインの登記情報利用サービスで登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで、建築年月日を確認できます。

ここから、築30年以上のマンションの動向や、築年数を知る上で大切な寿命と耐用年数の違いについて説明します。

築30年以上マンションの動向

国土交通省の調査によると、2021年末時点で築30年以上の分譲マンションは249.1万戸存在します。そのうち築40年以上のマンションは115.6万戸で、10年後には約2.2倍の249.1万戸、20年後には約3.7倍の425.4万戸となる見込みです。

つまり、築年数30年以上のマンションを売買する機会が今後増えることが予想されます。

築30年マンションに何年住める？

マンションの寿命は特に決まっていません。構造や管理状態によっては100年以上は暮らせるといわれているため、築30年マンションならば理論上70年以上は生活できると考えられます。

ただし、マンションの躯体そのものは100年以上耐えられても、システムキッチン・トイレ・給湯器などの設備の寿命、給排水管・床材・壁紙などの資材の寿命はそこまで長くはありません。数年～十数年に一度は取り替え、暮らしやすいように整える必要があります。

また、耐久性の高い構造で、管理状態がよいマンションでも、定期的にメンテナンスをしていないと寿命は短くなってしまいます。外壁の塗り替えや修繕工事などが、定期的かつ計画的におこなわれているマンションならば、100年以上暮らすことも夢ではありません。

築30年マンションの資産価値

マンションの築年数が増えると、売却価格も下がることが一般的です。東日本不動産流通機構のデータによれば、首都圏の中古マンションで築年数が5年以下のものは1平米あたり平均105.21万円で売買契約が成立しています。しかし、築16～20年になると平均74.01万円、築31年以上では平均38.98万円と、築年数が増えるほど1平米あたりの価格は下がります。

とはいえ築年数が増えると売れにくくなるわけではありません。築年数が浅い中古マンションは価格も高いため、売買契約が成立するまでに時間がかかることもあります。

首都圏で2022年に売買契約が成立した中古マンションのうち、築31年以上の物件は全体の31.5％（築31年～40年：15.5％、築40年超：16.0％）を占めていました。このことからも築30年を超えても、十分に売却できることがわかります。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

寿命と耐用年数の違い

減価償却の計算などの場面で、法定耐用年数という言葉が使われることがあります。財務省令の別表第一によると、鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数は47年です。

一方で、国土交通省が設置した中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会では、「リフォームを適切に行えば、100年でも十分もつ」と説明しています。寿命＝耐用年数とは限らない点に注意しましょう。

参考：国土交通省「築後30、40、50年以上の分譲マンション戸数」
参考：e-GOV「減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表」
参考：国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介」

築30年マンションは売れる？

築30年のマンションは、価格が比較的安価なため、売れやすくなることもあります。実際に2022年において、首都圏で売買契約が成立した中古マンションのうち、3割超を築30年超の物件が占めました。

ただし、築30年マンションならどのような物件でも売れやすいというわけではありません。マンション売却を考えるときに、知っておきたい事柄をまとめて紹介します。

法改正により築30年でも住宅ローン控除の適用可能

従来は築25年以下のマンションを購入するときのみ、住宅ローン控除を適用できました。しかし、法改正により、2022年以降は1982年1月1日以降に建てられたマンションなら、住宅ローン控除の利用が可能になりました。

そのため、住宅ローン控除を利用したいと考える方にとっては、築30年、40年のマンションも選択肢となっています。

設備や外観の古さが気になる方も多い

価格が安く、なおかつ住宅ローン控除も適用されるため、物件購入費用を抑えたい方にとっては、築30年以上のマンションは魅力的です。しかし、設備や外観の古さが気になるという方も、少なからずいます。

古くなるのは仕方がないのことですが、管理状態が良ければ劣化は軽減されます。こまめに屋内設備をメンテナンスをするだけでなく、マンション住民や管理会社とも協力して美しい外観を保つようにしましょう。

耐震性能を気にする方もいる

古い物件は耐震性能に問題があると考える方もいます。

とはいえ、実際は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件なら、現行の耐震基準を満たしているため問題はありません。購入希望者の不安を払拭するためにも、耐震性能を示す書類を提示できるようにしておきましょう。

築30年マンションを購入する6つのメリット

あえて中古住宅に絞って物件を探す人も少なくありません。国土交通省が中古マンションを購入した人に実施したアンケートによると、中古住宅に決めた主な理由は「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」でした（70.6%）。

また、築30年マンションを購入するメリットとして、以下の6点が挙げられます。

好立地の物件を入手しやすい
価格が下落しにくい
管理状況を掴める
敷地の持ち分が多い傾向にある
大規模修繕が終わっている可能性がある
新しい耐震基準で建てられている

各メリットを確認していきましょう。

1. 好立地の物件を入手しやすい

公益社団法人東日本不動産流通地溝（REINS）が発表した2021年の中古マンション新規登録状況によると、築21～25年物件の平均価格は3,979万円に対し、築26～30年では2,419万円と大幅に下落します。

あくまでも首都圏のデータですが、北海道でも築30年前後の物件を選ぶことで購入費用節約効果を期待できるでしょう。

つまり、築30年前後の物件に絞れば、円山や地下鉄駅近といった好立地物件を手に入れやすくなります。

2. 価格が下落しにくい

REINSの発表によると、築26～30年物件の平均価格は2,419万円に対し、築31年以上は2,358万円で大きな変動はありません。そのため、築30年マンションを購入すれば、その後価格が下落しにくい点がメリットです。

子どもが独立した際や老後に物件を手放すことになっても、一定の売却資金を期待できます。

3. 管理状況を掴める

戸建ての場合と異なり、マンション購入時には管理の質をチェックすることが欠かせません。築30年マンションの場合、建築からすでに長い年数を経ているため、どのような管理状況なのかを確認しやすい点がメリットです。

確認する際には、エントランスやゴミ捨て場がきれいにされているか、修繕履歴や修繕積立金・管理費の額、規約などに注目しましょう。

参考：国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査～調査結果の概要～」
参考：REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

4．敷地の持ち分が多い傾向にある

近年は人気のエリアでも、30年前はそこまで人気がなかったエリアもあります。周辺があまり開発されていなかったエリアや、駅がなかった・少なかったエリアなどでは、ゆったりとした敷地に建てられた低層マンションも少なくありません。

土地にゆとりがあった時代のマンションなら、1戸あたりの持ち分が広く、築年数が増えても値崩れしにくくなります。資産価値に注目してマンションを選びたい方は、床面積だけでなく土地の持ち分にも注目してみてはいかがでしょうか。

5．大規模修繕が終わっている可能性がある

分譲マンションでは、定期的に大規模修繕工事をおこないます。外壁や屋根部分を全面的に修繕するため、毎月修繕積立金を積み立てて費用に備えます。

近年、物価の上昇などの影響もあり、修繕積立金だけでは費用がまかなえず、各戸に追加費用が請求されることも少なくありません。場合によっては数十万円を超える費用が請求され、大きな負担になることもあります。

築10年、20年のマンションを購入すると、入居してすぐに大規模修繕工事が始まることもあります。追加費用が請求されるだけでなく、工事の音などで住み心地が悪くなることもあるでしょう。

しかし、築30年マンションなら、すでに大規模修繕工事が終わっているケースも多く、すぐには追加費用を請求されない可能性もあります。ただし、マンションによって修繕計画は異なるため、購入前に計画を確認しておきましょう。

6．新しい耐震基準で建てられている

1981年6月1日以降に建築許可を取ったマンションなら、新しい耐震基準で建てられています。

新耐震基準は震度6強～7程度の揺れでも、建物が倒壊しない程度の強度を指します。耐震性が気になる方も、安心して暮らせるでしょう。

築30年マンションを購入する際のデメリット2つ

一方で、中古住宅購入をためらう人もいます。国土交通省が分譲マンションを購入した人に実施したアンケートによると、中古住宅を選ばなかった主な理由は「新築の方が気持ち良いから」でした（60.6%）。

また、築30年マンションを購入する際のデメリットとして以下の2点が挙げられます。

建物や設備が老朽化している
売却しにくいおそれがある

各デメリットを理解しておきましょう。

1. 建物や設備が老朽化している

すでに建築から30年という年月を経ているため、新築に比べて建物・設備の機能性が劣化している可能性は否めません。設備が老朽化していると、雨漏りや配管の不具合が発生するリスクがある点がデメリットです。

さらに、物件購入後に設備の補修・補強をすることになれば、当初見込んでいたよりも高いコストが発生する可能性があります。

2. 売却しにくいおそれがある

いざ売却を決断しても、建物の外観や、設備の老朽化などの理由からなかなか買い手が見つからないことがあります。手放したいと思った時に、確実に売却できるわけではないことを理解して、物件探しやライフプラン設計を立てるようにしましょう。

売却する際のことを考えて、教育環境や買い物環境が良い場所や地下鉄駅に近い物件などを中心に探すこともポイントです。

参考：国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査～調査結果の概要～」

築30年のデメリットを解消する4つのコツ

築30年購入を決断する際には、メリットとデメリットを比較することが大切です。また、マンション購入によるデメリットを解消する方法もいくつか存在します。

解消するコツは、以下4点です。

計画的な大規模修繕がされているか確認
新耐震基準に基づいているかチェック
建て替え予定や管理状態を確認
リノベーションを前提に考える

それぞれ確認していきましょう。

1. 計画的な大規模修繕がされているか確認

老朽化により設備などに不具合が発生することを避けるためにも、今まで計画的に大規模修繕がなされてきたかを確認することが大切です。

国土交通省では、大規模修繕工事の修繕周期の目安として、外壁塗装の塗替えは12〜15年、空調・換気設備の取替えは13～17年に設定しています。

そのため、購入を検討する築30年マンションが少なくとも2回は大規模修繕がされているかをチェックしておくとよいでしょう。

2. 新耐震基準に基づいているかチェック

耐震基準とは、地震に耐える構造であるかを示した基準です。耐震基準は、1981年5月31日まで適用されていた旧耐震基準と、1981年6月1日から適用された新耐震基準に分けられます。

「震度6強や7程度の地震でも倒壊しない水準」を求められる新耐震基準の方が信頼性は高いため、購入前にあらかじめ建築年数などから基準をチェックするようにしましょう。

3. 建て替え予定や管理状態を確認

マンションの老朽化に伴い、建て替えを実施することになった場合、住民が一部費用を負担しなければならない可能性があります。購入前に、あらかじめ建て替え予定がないかを確認しておきましょう。

また、予期せぬ修繕費用の発生やトラブルを防ぐためにも、物件の管理が隅々まで行き届いているかを把握しておくことも大切です。

4. リノベーションを前提に考える

築30年マンションを購入した後にリノベーションすることで、快適に生活することも検討しましょう。リノベーションとは、既存の住宅に大規模な工事を実施して物件の価値を高めることです。

老朽化した住宅を元の状態に戻すリフォームと異なり、資産価値の向上が期待できるため、リノベーション実施後は築30年以上の物件でも売却しやすくなります。

参考：国土交通省「「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて」

後悔しない築30年マンションの選び方

マンション選びは慎重におこなう必要があります。築30年マンションを購入するときは、次の4つのポイントをチェックしてください。

管理状態をチェックする
数年以内に建て替え計画がないか確認する
人気の立地か確認する
リノベーションしやすい構造か確認する

それぞれのポイントを説明します。

管理状態をチェックする

マンションの老朽化は、管理状態によってある程度回避できます。管理状態がよいマンションなら傷みも少なく、定期的にメンテナンスをしていると考えられるため、共用部分も良好な状態に保たれていることが多いです。

また、室内の管理状態もチェックしてください。持ち主によって管理状態には差があり、適切に管理されている物件であれば、傷みが少なく、大がかりなリフォーム工事をしなくても住めることがあります。

数年以内に建て替え計画がないか確認する

分譲マンションでは、大規模修繕工事以外に建て替え工事が計画されていることがあります。管理状態や住民の要望によっては、築30年くらいでも建て替えの話が出ている可能性があります。

大規模修繕工事と同様、建て替えのときには多額の出費が必要です。入居してわずかな期間で建て替えとなる可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。

リノベーションしやすい構造か確認する

築30年マンションは、基本的にはリフォーム・リノベーションなどの工事を前提として購入します。すでにリフォーム工事をした物件であっても、好みのデザインやスタイルにリフォームされているとは限りません。そのため、物件を購入するときは工事しやすい構造かチェックしておきましょう。

壁式構造は間仕切り壁を取り除けないため、間取り変更を伴う工事が難しいとされています。また、天井高もチェックしておきましょう。間取りは変更できても、天井高は基本的には変えられません。圧迫感がある物件は暮らしにくいと想定されるため、快適に感じる高さかどうかもチェックしてください。

給排水設備もチェックしておきましょう。給排水管の取り替えが必要なときは、費用がかさむだけでなく、マンションの管理会社から許可を取ることも必要です。

築30年マンション購入時に利用できる節税制度

築30年マンションを購入するときに、節税制度を利用できることがあります。正しく申請して、適用を受けるようにしましょう。

ただし、税制は変更されることもあります。申請前に適用可能か確認してください。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得したときに適用される控除制度です。年末時点の住宅ローン残高の0.7％を上限として、最大13年間適用されます。

従来はマンションについては築25年以内とされていましたが、2022年以降は築30年でも適用可能です。住宅ローンを借りる方は、該当条件を確認してから申告手続きをおこないましょう。

参考：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

不動産取得税の減税措置

不動産取得税とは、不動産を購入したときに1回のみ納付する税金です。本来は取得価格の4％を納税しますが、2024年3月31日までに購入した場合は3％に軽減されます。

参考：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

登録免許税の軽減措置

不動産を取得したときは、所有権移転登記の手続きをおこないます。登記の際には登録免許税として取得価格の2.0％を納税しますが、2024年3月31日までに購入したときは0.1％に軽減されます。

なお、軽減税率が適用されるのは1982年1月1日以降に建てられた物件に限られます。築30年マンションなら問題はありませんが、築40年を超えるときは建築日を確認しておきましょう。

参考：国税庁「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

築30年マンションをリノベして快適に住む

今後、築30年を経過したマンションはますます増えることが予想されます。築30年マンションを狙うことで、好立地の物件を入手しやすい点や管理状況を掴みやすい点がメリットです。

一方で、築30年マンションを購入するデメリットとして、建物や設備が老朽化している点や売却しにくいおそれがある点が挙げられます。デメリットを解消するコツのひとつが、リノベーションを前提に築30年マンションを購入することです。

築30年マンションを購入してからのリノベーションに関心のある方は、The JOHNSON STORE（ジョンソンストア）二階のM+（エムプラス）カウンターまで気軽にご相談ください。